2025/03/18 01:29:00 1,250次浏览

2025年,还能去东南亚开厂吗?

伴随着新一轮美国关税政策的调整,这个问题又一次悬在了不少商家的头顶。但和六年前掀起的第一次“东南亚考察潮”相比,这一次,前往泰国和越南谋求未来的工厂老板们,很多都铩羽而归。“去年就去了一波,但真正决定落地建厂的少,大家都变得更谨慎了”。

过去几年,越南是东南亚地区工业发展最成熟的国家,它和泰国一起,成为中国老板们“海外建厂”的首选。 但伴随着越来越多玩家的涌入,在海外开厂的成本也水涨船高。

“现在已经不是去越南的最佳时机了。”在化工行业从业十余年的陈小姐告诉「电商在线」,自己对接的不少客户、工厂老板,都开始观望起印尼的机会,“人力成本会低得多”。

而在泰国投资2000万、建设近50亩厂房的李先生则透露,近期来泰国考察自家工厂的同行增多,“每周都会来两三批”,但靠近港口的好地段,已经基本被瓜分完了。

【李先生在泰国投资的厂房】

在一批批前往东南亚的工厂老板、投资客背后,最为活跃的或许还有个隐藏群体:“海外房产中介”。 越南中介往往来自毗邻越南的韩国,他们通常在google map上高频出没;而在国内,中国中介则偏好在小红书、抖音等社交平台上刷存在感,发布花式“投资机会”。

但是地价和房价齐齐上涨后,真实的需求又有多少? 陈小姐透露,在越南胡志明市的核心CBD区,房价已经令人望而却步,最高达到10万/平方米, 一套120平方米的房子,要价超过1200万元;而李先生在泰国建设的工厂,工业用地价格在短短两年就翻了一番。

对于有些人而言,去东南亚是一个不得不做的选择,它意味着订单、成本和利润;但对于有些人而言,去东南亚更像是一本“账”,高昂的房价下,似乎很难再看到持续升值的空间。继上游工厂、炒房团之后,在东南亚加速开店的泡泡玛特、蜜雪冰城等消费类企业,正在迎来自己的黄金发展期。 从劳动力工厂到消费市�。诙涎�,变化正在悄然发生。

【在小红书出没的中介】

泰国还是越南?

海外建厂绕不开的选择

“ag凯发_凯发一触即发去的时候,土地资源已经非常稀缺了。”

李先生经营的是一家生产软管、角阀、燃气管的公司,1996年成立后陆续在国内开了三家工厂,去年生意规模约8亿元,其中70%都是出口美国和欧洲,美国订单占总产值的超过一半。2023年3月,刚刚接手家里生意一年的李先生带队考察泰国,买下了第一块土地。

做这个决定,比预期中快——几乎没怎么犹豫,当天看中,当天就付款买下了。

对于需要进口原料、出口商品的工厂而言,“离港口近”是选地时最先考量的因素,这意味着雇卡车运输时物流成本更低。位于泰国中部曼谷湾东岸的林查班港,是东南亚最繁忙的港口之一, 开车40分钟能到达林查班港的工业园区,因此成为工厂老板争夺的主要目标。

“Pinthong、WHA、阿玛卡,三大工业园ag凯发_凯发一触即发都去了,但最后还是选中了一个小园区。之所以说土地稀缺也是因为一个细节,去竞争工业园区土地的时候,第一天还在谈价格,第二天早上准备第二轮谈判时,告诉ag凯发_凯发一触即发地已经卖掉了,类似事件至少发生了三四起。”

泰国暹罗东部工业园区,因为不少日企在此聚集,也被业内称为“日本工业园区”,相对应地,也有“中国工业园区”。李先生在这里买下了约30亩的土地,但价格同样超出预期。 “ag凯发_凯发一触即发原以为泰国土地会比较便宜,可能20万元/亩,但实际交易下来是接近40万元/亩, 再加上ag凯发_凯发一触即发在2024年锁的十几亩地,这笔海外投资,金额已达到约2000万元。”

【林查班港,图源:百度百科】

一个问题在于,为什么是泰国?事实上,泰国并不是唯一选择。起初,越南、马来西亚、菲律宾都在李先生的考虑范围。“尤其是越南,它算是东南亚工业发展的第一梯队。”

“ag凯发_凯发一触即发当时也去了越南考察,越南土地价格要比泰国高1.5—2倍,好位置甚至超出2倍。但因为很多企业去越南去的早,越南工业化程度高,配套设施比较齐全。这对于非全产业链布局的企业来说,可以省下不少成本(比如电镀等加工环节,都可以在越南完成)。”

这也是不少工厂老板当下的纠结点—— 越南工业环境相对成熟,但因为太多中国企业去越南,所以越南被美国新一轮反倾销的可能性最大;泰国在工业配套上不如越南,采购、加工成本高出很多,但作为被美国承认的市场经济国家,产生贸易壁垒可能性是最低的。

“投资额摆在这里了,实际上ag凯发_凯发一触即发不会因为一点小钱,比如越南地块比泰国贵就不去了。”李先生透露,最终让他选中泰国的原因,还是其政治格局最稳定,不可控风险也最低。

工业用地得靠抢?

热门地块涨到80万元/亩

尽管2023年去海外开厂已经不算早,但李先生依然庆幸自己及时做了这个决定。

两年过去,李先生的工厂一期已经正式启用。在他直观的感受中,这两年泰国当地的工业园区数量至少翻了两三倍。他们所在的“日本工业园区”已经基本没有出售中的地块了,只能通过二手转让获取。 而当初以40万元/亩买下的地块,在2025年价格已经翻倍到80万元/亩。一些“中国工业园区”的一手价格也已经涨飞,部分已经达到了60万元/亩。

“现在来泰国开厂的成本,我认为已经偏高了。”但李先生也解释,也有不少低成本的方式。“距离林查班港近的、可以开展重污染产业并有能力处理的园区,其实只有三个。但你往远了找,还是能找到四五十万元一亩的土地,只不过离港口可能就有2.5小时车程,一些配套的成本费用就上去了,另外,离得远了想招聘人才的难度也会相应地提升。”

自2月新关税政策颁布后,前往东南亚考察的中国老板又显著增多。“每周来ag凯发_凯发一触即发工厂考察的都有两三批,也有不少朋友来问,多数都是关心当地的土地、政策相关的内容。”

李先生第一次接触中介是为了拿“资格”。他介绍,在泰国,想要购买“永久产权”的工业用地只有两种方式:1、让泰国人代持股份并控股;2、向BOI(泰国投资促进委员会)申请。但第一种方式有风险,一般只有租厂房、海外试运营的企业,会尝试第一个方案。

而向BOI申请投资许可证又不是一件易事,流程复杂之外,部分行业想拿到许可证的难度也较高。这种情况下,找中介成为不少工厂老板的首选。 “找中介办,大概花费的费用是5万元人民币左右。” 李先生办了两次,到申请第三张投资许可证时,开始尝试自己办理。

拿到地后,建厂、装修接踵而至,不少经验也是靠着实操才最后沉淀下来。

比如,泰国有很多水平参差不齐的建筑商,建筑质量可能不如中国,需要谨慎辨别;装修商要找靠谱的,在第一次建厂时,拿钱跑路的装修商让李先生小亏了约10万元;政府审批流程用时比你想象的长得多,一个小改动审批也要做好两三个月才能通过的准备。

相较而言,泰国员工的工作效率较低,且人力成本上涨已经不算是什么大问题——李先生透露,2023年一个泰国员工的日薪是72元左右,目前涨到80元,上涨幅度尚可接受。

李先生计划在1—2年内把所有美国订单转移到泰国。因为布局海外工厂,在这一轮关税政策的影响周期里,他们反而成为被客户选中的供应商, 相较于尚未布局的工厂有了更强的竞争优势。李先生透露,“预计今年成交会突破10亿元”。继成品组装后,未来他计划把熔炼、电镀等工序也放到海外,通过全产业链的布局,进一步控制成本、释放利润。

而对于2025年还能否去海外开厂?他则表示,如果能接受上涨的成本,依然可以考虑。

房价飙到10万一平,

在胡志明的投资客开始谨慎

工业带动社会发展,涌入东南亚的除了工厂老板,还有寻求投资机会的“炒房团”。

陈小姐在化工行业从业十余年,接触的客户不少都在东南亚建厂。 但和工厂老板寻求劳动力不同,去年12月,陈小姐前往越南胡志明市,看中的是越南当地的消费市场。

“越南整体社会氛围非常年轻化,这里的年轻人非常活跃,也愿意消费。”越南在2023年底突破一亿人口,成为东南亚第3个、世界上第15个人口过亿的国家,且以年轻人为主力。2023年,越南15岁以下的人口约占总人口的25%,而65岁以上的老年人则约占5.5%。

过去几年,快速发展的社会和膨胀的消费市�。簧俜坎蹲士陀咳朐侥系钡�。

尤其是2015年,越南对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,越南楼市因此不断狂飙。按照越南地产服务公司CBRE统计,2018年,通过该公司在越南购房的客户中,外国买家占到了72%; 在外国买家中,中国与韩国的占比分别为45%和22%。

“但到了2025年,越南的房价已经远远超出我的心理预期了。”

【图源:陈小姐】

陈小姐介绍,“胡志明市很像上海,由一条河分成两边,左边是老城区,右边是新CBD,最贵的房价就是在新的CBD这个区域。这里新房价格年年水涨船高,已经从2018年4万元/平,2021年6万元/平,2023年8万元/平,涨到今年最好的地段已经要10万元/平了。”

而除了高昂的价格外,让陈小姐有所顾虑的还有租售比和产权问题。 “现在租售比普遍在3—4%,但越南很多房子还是租给外国人,本地人是负担不起当下这个租金的,这就意味着如果外国人减少,本地人很难接盘。且值得关注的是,在越南,外国人只能买公寓,不能买带土地的别墅,且产权只有50年,每一个开盘又限制只有30%的房子可以卖给外国人。”

有意思的是,李先生也告诉记者,计划未来在泰国投资建酒店。

“当然对ag凯发_凯发一触即发来说,主要还是在泰国建厂后,为了自己居住方便,因为泰国也不允许ag凯发_凯发一触即发拥有私人土地。再加上ag凯发_凯发一触即发计算过,像25—28平方米的房间,在泰国一个月大概能租到3000—4000元人民币,租金也不低。ag凯发_凯发一触即发打算建100多间房,租出去并不困难。”

从工业出海、科技出海到去年以来持续的消费出海,曾被视为“世界工厂”的东南亚,正从供给端走向消费端。 泡泡玛特2024年半年报显示,东南亚市场实现营收5.6亿元,占比41.1%,同比增长478.3%,成为增速最高的市�。幻垩┍亲�2018年出海,现在已经是东南亚最大规模的现制茶饮品牌。截至去年9月30日,有4762家蜜雪冰城位于东南亚。

新的故事在东南亚延续,工厂老板、炒房客在这里汇聚,他们共同见证一个新兴社会的崛起和成长,但伴随着信息差的抹平,行业生态位被早来的工厂占据,地价、房价的不断攀升,成本高企之下,过去来东南亚靠“低成本”“房产升值”淘金的剧本,也越来越难上演。

消费品牌的加速布局,让东南亚从“世界工厂”变成“黑马市场”,当月薪几千元的越南年轻人,比中国北上广的白领们更舍得花钱,全新的定位下,把奶茶、潮玩、新能源车等消费品卖给东南亚原住民,或许才是继炒房、炒地之后,另一个逐渐清晰起来的趋势。

备注:应采访者要求,李先生为化名;感谢陈小姐@Mia留一口(小红书名)对本文的贡献。

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