2025/03/18 11:37:45 1,784次浏览

苏州楼市的现状可以用“低迷”二字来形容。

为了拯救这一困境,苏州市住建局在3月10日携手相关金融机构,推出了“三低一宽”特色化金融产品,并叠加人才房票政策,试图为青年人、新市民购房置业开辟新的道路。

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市场低迷,有豪宅降价千万

早在2024年,苏州市区新建商品住宅的成交量便大幅下跌,全年成交量约为429万平方米,与2023年相比,跌幅高达26%。成交均价也未能幸免,约为2.66万元/平方米,同比下跌约5%,这不仅是近年来的首次价格下滑,更是市场降温的明显信号。

然而,步入2025年,苏州楼市依旧笼罩在低迷的阴影之下。尽管1月底政府延续了购房契税补贴政策,但市场的反应却如同石沉大海,政策成效微乎其微。据永联行数据显示,2月份苏州新房住宅签约量仅为1384套(含政策性住房),与上月相比下滑了3.28%,尽管同比上涨了26.39%,但这样的涨幅在当前的市场环境下显得微不足道。

更令人担忧的是,价格方面并未出现任何回暖的迹象。贝壳找房APP追踪的二手房成交均价数据显示,2月份二手房的成交均价已经跌破1.7万元/平方米,仅为1.65万元/平方米,环比下跌了10.8%。这一跌幅不仅让人咋舌,更凸显出市场信心的严重缺失。

从挂牌数据来看,这种降价趋势并非个例。2月份挂牌的二手房中,降价房源多达64330套,而涨价房源则寥寥无几,仅有4305套。这清晰地表明,大多数房东和业主已经认识到市场的严峻形势,纷纷选择降价以尽快实现房屋脱手。

对于这一现象,克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问给出了自己的解释。他认为,这一价格下跌属于结构性下跌,主要受到1月别墅项目集中网签的影响。由于别墅项目价格高、基数大,因此当这些项目在1月集中网签后,2月的环比降幅自然会显得较大。

然而,这种结构性因素并不能掩盖整体市场的下行趋势。在新房市场方面,2025年2月市区新建商品住宅的成交均价约为24093元/平方米,环比下降约24%,同比下降约6%。为了应对这种困境,大部分楼盘纷纷采取了“以价换量”的策略。即便是核心区的改善型楼盘,也难以在这样的市场环境下独善其身。它们不得不通过降价来吸引购房者,以尽快实现销售回笼资金。

二手房市场的价格战则更为激烈。贝壳找房APP的统计数据显示,今年2月该平台累计成交了3468套二手房,虽然成交量环比增长了63.7%,但成交均价的环比下跌却达到了10.8%。在挂牌房源方面,降价房源的数量更是高达64330套,环比增长约157.6%。这样的数据无疑再次凸显出市场的低迷和购房者的观望情绪。

除了价格下跌和市场低迷外,库存压力也是苏州楼市面临的一大难题。截至今年2月底,苏州市区的新房库存约为577万平方米,去化周期约为15.5个月。这意味着即使在当前的销售速度下,也需要一年多的时间才能将库存消化完毕。而二手房市场的挂牌量也持续处于高位,市场供求失衡的状况十分明显。新开盘项目的去化表现同样欠佳,主城区新开盘的去化率仅在3成左右。

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“三低一宽”能否破解困局?

面对困境,苏州推出的“三低一宽”政策则在近期成为关注焦点。

所谓“三低”,即低首付(15%)、低利息(最低商业贷款利率3%)、低月供;“宽期限”则指“前五年每月最低归还100元本金,延长购房者的本金还款期限”。

苏州市官方以吴中区本科学历购房者为例,对这一政策进行了详细解读。若购买200万元新房,首付30万元中,人才房票可抵用8万元,购房者实际只需自付22万元。对于剩余的170万元房贷,按照3%的利率采用“等额本金”还款方式计算,普通房贷客户首月需还款8972元。而选择特色化金融产品的客户,在前五年每月仅需偿还本金100元,首月合计还款4350元,与普通房贷相比,首月月供减少了约51%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,这一政策对购房者和房企都产生了积极影响。对于购房者而言,前五年没有还款压力,减负效果显著,能够实实在在地提高他们的买房积极性;而对于房企来说,这一政策有助于更有效地去库存。总体而言,该政策有助于促进房地产市场的止跌回稳。

然而,政策能否真正扭转楼市颓势仍面临诸多挑战。首先,市场信心的恢复需要时间,购房者对市场的预期较为谨慎,即使购房门槛降低,也未必会迅速转化为实际购买行为。其次,库存压力依然较大,供求关系的调整需要综合施策,仅靠金融政策创新难以完全解决。此外,房企也需要根据市场变化进行产品调整和营销策略优化,以更好地适配市场需求。

同时,此次新政也引发了不少争议。有人担忧前五年低月供可能会导致后期还款压力剧增。此外,若房价持续下跌,购房者是否面临“负资产”风险?(内容来源|华博商业评论)

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