老旧小区改造备受关注，今年全国两会期间，全国人大代表，北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师，中国科学院大学讲席教授，首钢集团总建筑师吴晨带来了一份《探索“住宅合作社”模式打好老旧小区攻坚战》建议，提出通过探索“住宅合作社”模式，推动可持续发展的新模式。
“住宅合作社”让老邻居一起乔迁新居
什么是“住宅合作社”？吴晨用一个案例解读了这种模式——武汉市青山区二十一街坊的危旧房改造，即由小区居民、产权单位发起成立“住宅合作社”，在政府的指导下，与开发企业合作，实现了小区“原拆原建”改造。
吴晨介绍，在该危旧房改造过程中，通过组建联合社、民主决策、总建筑师制、共建共管等方式，探索“住宅合作社”模式。其中，联合社作为独立的民事主体，委托房地产开发企业或施工单位建设房屋。社员由小区全体不动产登记权利人组成，制定联合社章程，经政府同意后，向民政部门申请登记为非营利法人社会团体。根据危旧房改造小区规划用地条件，联合社积极向政府争取政策支持，并会同有意向的承接企业开展资金测算。
“项目完整保留了原居住区134户的社区居住模式，社区关系、邻里关系、社会属性均得到了较好的保留和延续，同时融入部分商品房新居民，实现居民、文化、建筑‘共生’住区的设计理念。”吴晨说，这种模式让居民有了更高的积极性，自去年底启动居民签约以来，不足半年时间，该项目134户居民已全部签约腾退完成。
建议给予老旧小区改造更多规划设计弹性
老旧小区改造更新通常面临居民需求、建筑面积和经济效益之间存在复杂矛盾，为此，吴晨建议在规划和建筑设计标准上给予更大的弹性。
以武汉青山区二十一街区改造为例，对于居民最关心的户型问题，总建筑师团队从居民的使用需求出发，考虑不同户型的特点，做到“一户一方案”。每套户型都有自身的亮点，从平面布局、功能分区、通风采光、视野朝向、流线组织、保温设置、飘窗赠送等多方面做了全面研究，并在整个项目推进过程中与联合社保持密切对接，听取居民意见，对方案进行反复研究、打磨，尽量满足居民所有需求。
“危旧房改造是个系统工程，要强调建设共管，整合多方资源，便于有效解决产权责任、利益分配、规划设计等实际问题。”吴晨说，武汉青山区二十一街区就是很好的案例，实施改造过程中，街道工作专班在一线做好群众工作、加快签约，各级部门在土地使用性质变更、规划调整等方面开辟了绿色通道，各相关部门同步对土地交易、规划报批、项目立项、项目报建等进行大力支持，真正做到整合居民、政府及企业的资源和力量。
多部门联动，打通老旧小区改造居民共治路径
吴晨认为，各大城市以“原拆原建”方式实施老旧小区更新的案例已经积累了一些成功经验，以“住宅合作社”为代表的实施模式在一定程度上破解了老旧小区更新在组织机制、资金投入、居民搬迁等方面的难点问题，打通了老旧小区更新改造居民参与、多元共治路径。
他建议以“原拆原建”标杆项目为基础，聚焦人民群众切身利益与迫切需求，“以例促策”形成一套适用于危旧楼改建，可操作性强的支撑保障体系，通过政府引导、市场参与、居民共治的方式，加力实施老旧小区整治改造，让老百姓过上更方便、更舒心、更美好的幸福生活。
新京报记者曹晶瑞